产业园区作为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体，近年来，产业园区行业发生了翻天覆地的变化，从单纯的土地开发到城市综合体建设，从盖楼卖楼，到园区的深度运营，从重资产经营到投资驱动，从政府操盘到越来越多的民营主体介入……产业园开发运营逐渐从冷门业务，发展成了一条热门赛道。由于政策支持，以及传统房企在多元化业务布局上的不断深入，这条赛道的参与主体已经越来越多样化。然而，这些年各地新开发产业园的发展定位、产品形态与运营模式，似乎却并没有更加丰富，反而同质化的问题却愈发凸显。在供应井喷下的同质化激烈竞争下，通过规划、建造或是招商等具体环节的创新、以及产业思维的创新建设特色产业园区，逐渐成为产业园区突破瓶颈的重要方法。特色产业园区发展模式 当前，面对日益加剧的竞争环境以及产业迭代增速、企业需求多元化、平台运营升级等一系列新的问题。园区运营工作面临新的挑战，如何响应时代的发展，打造具备创新驱动的产业园区新模式呢？1、以创新的方式打造产业链发展新模式。产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。把科技创新落实到产业发展，在“招商引资难、产业布局难、企业引育难”等诸多问题，根据市场需求方向进行科学分析、搭建战略创新的发展模式，构建产业链，催生出新业态、形成产业集群，实现一张蓝图绘制到底。大力推动产业迈向产业链的中高端，从中得到内涵式的提升。2、创新模式，抢抓多重战略叠加机遇。在互联互通的新产业发展格局背景下，已不能采取随意放养式园区发展，多重战略机遇叠加，意味着创新改革的空间更大。首先需要研究分析国家发展战略，做好园区自身在整体战略中的精准定位；结合产业园区自身战略规划的制定，与国家发展战略、产业发展战略、区域发展战略、市场发展战略进行多种战略叠加融合，以科学战略规划、创新开发模式为园区实现可持续发展道路。3、转向满足实际要求，实现需求化创新。在当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。产业园区开发建设应满足各阶段的发展需求、园区要满足产业发展平台建设的需求、企业要满足市场供应的需求。制定产业园区发展规划，落实区域经济发展战略，实现园区产业集聚由需求导向型供给导向性转变，同时为园区服务由粗放型向精细化转变，不断提升园区的承载功能。4、结合化模式创新，全方面多层次整合。首先，需要实现地面上的物理园区与云端园区建设结合，优化空间布局。第二，要实现本地园区与远程园区建设结合，采用“异地研发、远程控制孵化、远程控制资源、本地配置、基本建设服务平台、全球要素”的自主创新的技术手段，完成园区内外的全方位融合。第三，要完成重资源与轻资产运营的融合，产业园经营不但要重视土地规划、基础设施建设基本建设、工业厂房修建等重资产、重资源的基本建设导进，更应当重视包含科技咨询、金融信息服务、发展战略服务咨询、产业链生态文明建设等层面的软财产、软资源经营。第四，推动原有产业链转型发展与培养孵化新积极、新产业紧密联系起来。最后，产业园区发展需从一线比较发达地域“圈、抢、引”多种多样产业链资源，向二线、三线、地域进行推行迁移和流动。5、价值创新模式，形成多元化价值发展。目前，产业园区存在很多资源闲置不用、导致低效能高耗的状况。众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业住宅获利、引资落地分成、招商政府分税、要挟政府让利”，导致产业园区出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的怪现象。也正是因为一些园区开发企业“拿地卖房、招商分税、赚钱走人”，造成一些产业园区出现了“半截子园区”、“空心园区”、“鬼城园区”。因此产业园区运营务必从土地规划、产业链导进培养、产业园区经营、产业企业，不断发展趋势等层面制定全步骤，实现系统化、规范化的多样化使用价值完成方式，也要制定严苛产业园区项目投资与奖罚撤出审核体制。综合上述，新时代的大背景、新发展理念，对产业园区未来发展提出挑战，紧密围绕“创新是引领发展的第一动力”，以创新驱动发展战略为导向，提高园区发展质量的迈进新阶段。特色产业园区运营的四个要点 1、做好产业定位。特色产业园区的产业定位，首先要结合当地产业的实际情况。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。其次，围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。其三，摸清产业链分工，锚定细分市场，这是最关键的一步。如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件，在产业大类中选定最适合发展的细分产业。如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业，那么产业链的吸附效应是很显著的。但如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园，也是完全可行的。根据飙马近年来对产业园区规划的经验，做好产业定位，是特色产业园区运营全周期最重要的一环。2、做好产品规划。好的厂房总是一厂难求。比如某些城市，优质厂房产品的价格天花板一再被打破，无论是租金还是售价，都在逐步提升。关键在于，能否牢牢抓住产业特性和企业痛点，把产品真正做到好用。规模大的园区，特色可以是产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头企业，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。针对办公需求，可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去，甚至也可以做一点高端办公，承接总部企业的需求，但必须谨慎调整配比。针对研发与生产需求，可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间，全都做出来，满足整条产业链的入驻需要。但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求，人无我有，形成差异化优势。比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。总之，产业园区必须根据自身的实际情况，以及细分定位来做特色产品。中小型园区不要盲目追求产品线的完备，可以更多地采取跟随与承接的策略；大型园区则要紧扣主导产业，认真规划每一个产品组团，确保园区能够服务到整条产业链。另一方面，硬件参数是企业用户最关注的核心要素。在做产品前务必做好充分调研，确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节，都全部符合产业链用户的需求。过去设计写字楼的时候参数相对简单，所以初入产业地产领域的房企很容易忽略这些细节。但空间的硬件条件，其实是企业入驻的最基础条件。3、对外渠道建设。不想把园区招商招“花”、沦为面目模糊的普通工业园，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步。对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。只要有好的园区产品供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。因此，做特色产业园区一定要学会向政府部门求助，加强双方的信息互通与合作。另外，招商目标产业的专业展会、行业沙龙、技术成果交流展示会等等活动，也是园区推广的重要平台。尤其是那些争取到了产业扶持政策、企业补贴的园区，在这些细分行业的活动中，是很有宣传优势的。实际上，产业地产发展至今，招商实操的方法可谓花样百出，模式越来越成熟。只要园区定位和产品工作都做得足够扎实，那么会有很多种方式来招商。千万不要在这个环节上，破坏掉园区的战略基础。4、突出产业服务。现在许多园区已经认识到，服务好企业用户，对一个园区的长远发展有多么重要。特色产业园的长线运营逻辑，已经逐渐刻入到他们的基因中。实际上，我们现在时常听到的那些园区金融服务、上市指导服务、智能化服务等等，其实只是标配或是基建部分。而能体现出“产业服务”精髓的，是那些真正为产业发展赋能、为企业的经营生产过程降本提效的服务。要构建有针对性的产业服务体系，还是得回到产业定位这个原点上来。不同产业的经营生产痛点，注定是不一样的。比如物流仓储产业，痛点可能在于货物出入库效率、运输效率、特殊仓储空间等；生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等；制造业的痛点，有可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。真正意义上的产服，是会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开的。无论是空间硬件还是软性服务，都需要为产业链提供切实的帮助。随着产业地产赛道热度的不断上升，园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。园区建设具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加明确。产业园区必须是客户需求的映射，是产业发展需要的具象呈现。只有把特色产业园做到这种程度，才有可能建立核心竞争力。

在“双碳”战略引领未来的当下，产业园区作为经济动能的核心与碳排放的关键领域，其绿色转型刻不容缓。展望未来，高效生产与温室气体“零排放”并存的产业园区并非遥不可及，这正是全国如火如荼推进的“零碳智慧园区”宏伟蓝图。一、何为零碳园区 作为城市功能单元和产业聚集核心，园区宛如一个微缩的城市生态系统，融合了工业制造、商务办公、商业服务、物流仓储等多元功能。其核心要义在于：在园区的规划、建造与运营全生命周期中，通过多方协同、绿色投资、零碳技术应用和智能化管理，最终实现区域内温室气体排放与清除的动态平衡。简言之，园区自身产生的碳足迹，能够被内部固碳措施（如绿化、碳捕捉）或合理的抵消机制所中和，达到“净零排放”的理想状态。二、零碳园区的六大核心支柱 1.空间革命：从孤立到共生的城产融合零碳园区突破传统工业“孤岛”模式，成为打破“产城割裂”的新型城市单元。其核心是借鉴“紧凑城市”理念，实现空间、产业、能源的三维集成，达成土地与能源的双重集约。2.能源心脏：清洁供给与弹性重构能源系统的低碳化重塑是零碳园区的核心工程。它颠覆了传统“电网单向供电”，构建起需求驱动、多能互补、智能调控的能源生态。3.协同网络：打破壁垒的能效跃升传统园区各能源系统割裂造成20%-30%浪费。零碳园区通过跨领域联动，实现能源“产生-使用-回收”的梯级利用。4.负碳跨越：技术生态协同的终极目标零碳园区的愿景不仅是“零排放”，更追求通过负碳技术实现“碳吸收”，构建“技术-生态-经济”协同体系。5.数字基座：智慧管理的碳网编织数字技术是零碳园区精细管控的基石，实现碳排放从“模糊治理”到“精准计量”。利用新兴科技技术，实时采集建筑能耗、设备运行及环境质量数据，构建“碳数字孪生体”。6.金融引擎：破解转型的资金密码面对“高投入、长周期”挑战，金融创新构建可持续资本循环。绿色债券助力融资，REITs（不动产投资信托基金）为存量资产盘活开辟了新通道，吸引长期资本。三、：零碳园区的未来价值 零碳智慧园区是环保要求，更是产业战略升级。 技术成本下行、政策体系成熟，释放三重价值：1.经济价值：能效降本、绿色溢价增值、以创新培育增长点。2.环境价值：显著减少碳排放、改善生态质量、提升生态承载力。3.社会价值：构筑生态与创新融合空间，汇聚绿色创新人才，打造区域发展新引擎树立城市碳中和转型的典范。在零碳转型的复杂性与机遇下，零碳园区要具备集电站设计、采购、施工和调试并网，运营维护于一体的总承包能力，可提供一站式光伏系统解决方案，推动能源生产消费方式深刻变革，共享绿色能源。 第一阶段：策划筹备——锚定零碳方向基于区域资源与产业特征，定制分阶段技术路线与最优零碳路径。在园区建设锁定目标的基础上，助力园区建立协作模式，合理规划决策周期，并引入战略顾问，提供成熟的技术路线与管理经验。 第二阶段：规划设计（奠基期）——画蓝图提供高效光伏发电、智能储能及综合能源管理方案。在园区内嵌入分布式能源系统，促使发电量满足用电需求，实现 “能源自产自消”，从而降低碳排放，打造稳定低碳的“能源心脏”。1.选址智慧：跳出高碳产业区，聚集于光伏资源丰富、交通便利的郊区布局，并预留土地用于碳汇林建设。2.能源设计：园区采用光伏、储热、燃气调峰相结合的方法，满足夏季光伏发电、冬季储热供暖，全年供能无忧。3.数字预埋：园区可预埋物联网基站，为智能电表、传感器铺路，避免重复施工造成成本浪费。第三阶段：投资建设（攻坚期）——搭骨架为园区提供碳足迹报告，驱动产业链绿色升级。使用“光伏一体化建筑构件”，幕墙屋顶一次成型，缩短工期，减少建筑垃圾。第四阶段：运营迭代（持续期）——精运营部署数字化碳管理平台，实现园区碳排放精准监测、分析与优化园区引入智慧系统，实时监控、自动识别光伏板积尘、电池故障，并及时与运维团队配合。如何打造零碳园区？ 优化能源结构，实现绿电供应 能源转型是打造零碳园区的关键。许多园区依托当地丰富的可再生能源资源，如太阳能、风能、水能等，建设分布式能源项目。广东（阳江）绿能示范产业园凭借得天独厚的海上风电资源，构建由绿电为电源的园区供电体系，规划用地 430 亩的阳江绿能示范产业园起步区已在紧锣密鼓地建设中，部分厂房已被用于开发生产面向欧盟市场的新能源电池产品 。此外，园区还可通过绿证绿电交易等方式，获取更多绿色电力，提高清洁能源消费占比。推进产业绿色转型，发展循环经济调整优化园区产业结构，布局低能耗、低污染、高附加值的新兴产业。鼓励企业进行节能降碳改造，采用先进的生产工艺和设备，提高能源利用效率。东侨开发区以锂电新能源产业为重点，推动产业链条 “加法”、资源消耗 “减法”、政策协同 “乘法”、高质量发展 “除法” 四篇文章，探索全产业链减污降碳协同创新 。同时，健全园区废弃物循环利用网络，加强各类废弃物的资源化利用，提高工业固废综合利用率，实现产业发展与环境保护的良性互动。升级基础设施，打造绿色建筑与交通对园区的电力、热力、燃气、供排水、污染治理等基础设施进行系统升级改造，提高基础设施的绿色化水平。在建筑领域，推广绿色建筑标准，采用节能门窗、高效保温材料等，降低建筑能耗。威海临港区的部分建筑采用三玻两腔的中空玻璃结构，中间填充惰性气体，增加热回收功能的新风系统，有效降低了建筑能耗，节能率相比常规建筑提高至 83% 。在交通方面，打造绿色公交体系，实现公交车 100% 新能源替代，并优化线路提升运营效率；同时，完善充电基础设施，鼓励企业和员工使用新能源汽车，降低交通领域的碳排放。应用先进技术，提升能碳管理能力借助数字化、智能化技术，建设覆盖主要用能企业的能碳管理平台，实时监测和分析能源消耗与碳排放数据，实现精准调控和科学管理。如威海临港区打造零碳工业赋能平台，将规上工业企业、六大高耗能企业等耗能数据纳入监管，为节能监察、能源计量管理等提供数据支持 。此外，积极探索绿色低碳技术研发与产业发展深度融合机制，推动可再生能源利用、储能、碳捕获与封存等先进技术在园区的应用，为零碳园区建设提供技术支撑。随着国家对零碳园区建设的重视程度不断提高，相关政策支持力度也将持续加大。未来，零碳园区建设将迎来快速发展期。更多的园区将加入零碳转型行列，在实践中不断探索创新，形成更多可复制、可推广的经验模式。同时，零碳园区将成为产业集聚的新引力场，吸引更多绿色产业、创新要素汇聚，推动区域经济实现绿色高质量发展，为我国乃至全球的 “双碳” 目标实现贡献重要力量。打造零碳园区是产业绿色升级的必然选择，也是实现可持续发展的必由之路。让我们共同期待，在零碳园区的引领下，产业发展与生态环境保护实现完美融合，创造更加美好的绿色未来！

7月25日，《2025年中国产业园区上市公司发展报告》（以下简称“报告”）正式发布。报告由和君产业园区事业部、中关村兴创高精尖产业空间供需服务联盟、选址中国联合推出。报告以30家园区上市公司作为研究对象，聚焦市值、收入、利润、负债、净资产收益率等重点指标，涵盖年报分析、标杆解读、“十五五”发展趋势预判等三个主要内容。全文5万余字，含35张图表、20个案例，从上市公司视角展现园区行业发展逻辑。发展报告认为，在政策调控深化、技术革命加速、市场竞争升级的三重驱动下，中国产业园区行业正经历深度洗牌。前瞻“十五五”，产业园区发展将呈现六大重要趋势。趋势1 行业分化加剧：强者愈强、弱者出局，呈冰火两重天格局2024年行业年报显示，头部园区企业的市场份额持续提升，马太效应凸显产业经济发展新格局。首先，政策与市场倒逼分化。政策层面，国家致力于构建园区高质量发展的筛选机制。一系列政策组合拳推动资源向优质园区集中。一方面，全国范围内加速推进低效用地清理，江苏、浙江等省将“亩均税收”“容积率”等关键指标纳入园区考核体系。另一方面，地方专项债投放向优势园区倾斜，2024年底国务院办公厅发布的专项债管理意见，明确额度分配的正向激励原则，优先支持项目成熟、投资高效的地区。这种政策组合拳直接导致资源虹吸效应。市场层面，产业园区已进入存量时代，供需失衡问题日益突出。“十四五”中期数据显示，全国累计产业园数量超过8万家，但市场需求却接近饱和。大量低端园区面临着招商困难、企业入驻率低的困境。同时，运营模式革新加速分化。头部园区通过市场化机制与数字化工具重构运营逻辑：“管委会+专业运营公司”模式打破行政化管理壁垒；“工业上楼”模式破解土地瓶颈；智慧管理平台则实现全周期服务技术革新。反观低端园区，仍依赖“收租+安保”的传统物业模式，既缺乏产业培育能力，也难以应对企业多元化需求，正加速沦为低效空间载体，退租率持续攀升。此外，区域发展差异加剧分化。东部优质园区依托先发优势，已形成“产业链-创新链-资本链”闭环，上海张江高新区集聚超5000家高科技企业，人工智能、生物医药、集成电路三大先导产业规模占上海市80%。而中西部地区园区发展面临诸多挑战，发展能级不高、内生动力不足、同质化问题严重，产业重叠导致资源分散，难以形成集聚效应与核心竞争力。展望“十五五”， 中国产业园区 "强者愈强、弱者出局" 的两极分化格局将愈发明显。这一分化不仅是市场规律的体现，更是中国经济从规模扩张转向高质量发展阶段的必然结果。未来，唯有深耕产业生态、强化内生竞争力的园区，才能在行业变局中占据先机。趋势2 商业模式升级：由“房东”向“产业合伙人、股东”转型产业园区商业模式将加速从传统的“房东”模式向“产业合伙人、股东”模式转型。园区运营商正在重构商业逻辑，从物理空间提供者蜕变为产业生态构建者，这场变革正在重塑中国产业发展的底层逻辑。从单一租金收入到价值共同体。传统园区依赖租金收入的单一模式已难以适应产业升级需求。当前，头部园区通过设立产业基金、股权投资等方式，深度绑定企业发展红利。例如，金地集团一方面对研发抗肿瘤药物医药企业亲合力进行了股权投资，另一方面以“股东”身份促成该企业入驻上海·金地威新达闼人工智能创新基地。这种模式不仅能够实现“股东+房东”的双重收益，同时也能够帮助积累产业链上的各类产业资源，为专业园区的打造、招商以及后续运营提供赋能。苏州高新、张江高科等园区运营商通过参股企业分享技术成果转化收益，形成“租金+股权投资+服务分成”的复合收益结构。从空间供给到全链条赋能。优质园区通过主导产业链整合，强化集群效应。产业园区完成产业链上下游的企业招商入驻只是产业链生态打造的“基本盘”，最终还是需要实现入驻企业之间的资源共享、业务协同，形成产业链紧密合作生态，园区才能够真正从中获得长久的收益，实现“多方共赢”。例如，青岛芯恩CIDM模式具有代表性。其联合12家芯片企业组建共享制造平台，设计端可灵活调用制造产能，封测环节共享研发数据，使全链条效率提升40%，印证了从物理空间供给到产业链价值赋能的演进趋势。从基础物业到产业服务平台。现代产业园区运营正从传统物业服务向产业创新生态平台加速转型。在技术创新维度，优质园区通过建设共享实验室、公共检测平台等基础设施，将重资产投入转化为可共享的创新资源池，降低企业技术转化门槛。与此同时，数字化正重塑园区运营内核，基于物联网的智能管理系统通过数据中台整合安防、能源、空间等要素，并衍生出产业大数据分析、智慧供应链管理等增值服务。产业园区商业模式的升级本质是生产关系适应新质生产力的变革。从“房东”到“产业合伙人、股东”的转型，其意义不仅限于重构园区与企业的价值关系，更将在宏观层面为经济结构调整和产业升级提供强大支撑。趋势3 产业内核进化：新质生产力将成为产业发展的主旋律随着“十五五”时期的到来，新质生产力将成为经济发展的主旋律，产业园区在进行产业布局和产业升级时必须紧扣这一核心，才能构建具有更强能量的产业发展场域。产业园区发展新质生产力的关键逻辑是：以科技创新为引擎、以要素优化为支撑、以产业升级为主线、以绿色发展为底色，推动产业发展实现“四个转变”——从要素驱动向创新驱动转变、从规模扩张向质量效益转变、从传统路径向绿色低碳转变、从局部突破向系统协同转变。最终目标是为产业园区构建可持续发展的产业体系，为产业园区的高质量发展提供持久动能。对于产业园区而言，发展新质生产力需要多维度发力。第一，深度研究目标产业。对新质生产力相关产业的发展现状、未来趋势、产业图谱、竞争格局、关键要素形成产业洞见，寻找本园区的切入点。第二，精准定位目标产业。结合本地的资源禀赋、产业基础等优势条件，精准选择适合本地发展的新兴产业（或某些产业链细分环节），最好能够实现基于本地优势资源的“错位”发展，避免与其他地区或园区的同质化竞争。第三，深度链接目标产业。通过参加行业协会、行业论坛，与行业大咖互动等多种方式，形成在相关产业的人脉与影响力。第四，深度介入目标产业。针对目标产业的共性、关键需求，利用园区所具有的政府关系、政策资源、园区基金、应用场景、上下游供应链资源等，搭建能够为目标产业“强链、补链”的公共服务平台等关键要素，从而实现从“房东”向“产业合伙人”的转型升级，增强对目标企业的吸引力，最终实现招商落地。第五，迭代园区产业结构。对于存量园区，应力争用1-3年的时间，逐步增加新质生产力相关企业的占比，实现入园企业的结构优化，吐故纳新；对于新建园区，应与国家战略“同频共振”，优先定位于新质生产力相关产业，着力招引战略新兴产业与未来产业。趋势4 招商模式创新：从“价格战”到“资本、场景、营商环境”在区域经济高质量发展的进程中，产业园区作为核心载体，其招商模式的革新已成为提升竞争力的关键。随着传统“土地优惠、税收让利”的价格战模式边际效益递减，以资本赋能、场景开放、服务升级为核心的生态化招商模式正成为主流，推动产业链从低端要素聚合向高阶价值共创跃迁。价格招商模式边际效益递减。当下以价换量依然是不少运营商尝试的策略，但其局限性日益显现。建信中关村REIT通过以价换量在稳定出租率方面取得了一定成功，但红土创新盐田港REIT同质化降价却未能有效稳住出租率，单纯低价难以满足企业对技术、市场、生态的复合诉求，差异化破局已成必然。资本招商模式实现资源整合与价值共生。资本招商是借助政府引导基金、产业投资基金等资本力量，吸引优质项目落地，达成产业与资本深度融合的招商模式。一些先发园区凭借雄厚资本实力和成熟运作经验，在吸引优质项目方面占据优势。苏州工业园区通过设立多种产业投资基金，与国内外知名投资机构合作，吸引大量高端制造业、生物医药等企业入驻，形成产业集聚效应。后发园区则聚焦特色赛道弯道超车，部分特色农业产业园区，利用资本招商引入农产品深加工、农业科技研发等企业，打造特色农业产业集群。场景招商模式推动产业发展向“给机会”转变。场景招商以市场需求清单为牵引，吸引有能力的企业“接单”落地。场景示范力能够通过展现场景创新升级的需求，以新市场机会吸引外地科技企业入驻产业园区。场景示范力的构建需把握两大核心：一是对接场景与科技两大要素，展现出场景创新的价值，增强招商吸引力；二是推动要素协同升级，推动更多应用场景。这种模式推动产业发展和培育从“给政策”向“给机会”转变，实现企业与政府的“双向奔赴”。营商环境向“服务高地”跃升。营商环境优化已从审批提速升级为全生命周期服务赋能。制度创新层面，“免申即享”“一企一策”等机制实现政策精准滴灌；数字化赋能中，AI政策计算器、产业链云平台推动政务服务从“人工跑腿”向“智能化”升级；要素保障上，“链长制”“工业社区”等模式促进技术、订单、产学研高效协同。未来，营商环境要以需求为导向、通过精细化服务破解企业痛点。“十五五”期间，产业园区招商模式将转向“政策工具箱”协同发力阶段，推动资源要素从“单向输血”转向“价值共创”，实现区域经济高质量发展与产业能级跃迁的双赢。趋势5 产业服务为王：运营服务将成为动力强劲的第二曲线随着产业园区的运营重点从空间运营向产业发展升级，产业园区的服务也从物业服务向产业服务升级。因此推进生产性服务业的高质量发展，不但能够提升产业园区的深层次竞争力，更是为产业园区打造业务发展动力强劲的第二曲线。生产性服务业发展空间巨大。生产性服务业通过提升产业附加值、优化资源配置效率、促进技术创新扩散，成为现代经济增长的核心动力，也是制造业迈向全球价值链高端的关键支撑。2024年，我国GDP中服务业增加值占56.7%，其中，生产性服务业的占比为31.4%，和欧盟的40%、美国的47.7%相比差距较大。2025年国务院政府工作报告强调深化先进制造业和现代服务业融合发展试点，明确了一系列生产性服务业的重点领域：信息技术服务、科技服务、现代物流、金融服务、商务服务等。经济学家黄奇帆提出了产业园区发展生产性服务业的一个重要方向——产业互联网，基于园区产业特点打造行业性的产业互联网平台，能够更加高效地汇聚整合行业内生产性服务企业、制造业企业以及原材料、零部件供应商，不但有利于招商汇聚，更是为产业园区打造了一个稳健发展的服务收益来源。打造多元化产业服务矩阵。早期的园区运营以满足企业基础需求为主，核心是提供标准化的物业服务。随着园区产业集群度提升，运营服务逐步向产业发展领域延伸。这一阶段的核心是围绕企业经营需求，提供个性化、专业化的增值服务。以产业互联网构建深度赋能产业服务。产业园区可以自上而下地构建工业智能化生态。首先，基于产业园区所处的产业特点，结合国家所制定的工业智能化标准，制定一套适合产业园区自身的工业智能化标准。其次，要建立园区的工业智能化赋能团队，按照标准帮助企业进行全面诊断，分析企业目前所处的工业智能化等级。在完整诊断之后，并不是按部就班智能化建设，而是要从产业链整体价值出发，联合上下游企业协同起来，共同构建产业链的智能化方案，最好能够基于产业链智能化进行产业链整体商业模式的创新，使园区企业能够建立基于工业智能化生态的新合作模式，给园区企业带来更大的智能化价值。产业园区在深度参与工业智能化生态建设的过程中，就能够将产业智能化平台建设为产业园区的新基建平台，为产业园区带来更加深厚的产业赋能竞争力。随着产业园区步入存量运营时代，未来产业园区想要实现收入利润规模的持续增长，就必然要转向发展园区生产性服务业务。唯有将服务深度嵌入产业价值链，才能在同质化竞争中突围，让生产性服务业成为驱动园区价值增长的“第二曲线”。趋势6 产城融合加速：从单一工作场景到“人产城”全场景打造在全球化竞争与科技革命的浪潮下，产业园区正经历从“功能主义”向“人本主义”的深刻转型。传统产业园区以生产效率和空间集聚为核心逻辑，而新时代的产业新社区则以“人的复合需求”为底层逻辑，通过人文关怀与智慧便捷的双重驱动，重构产城关系。人文关怀，从“物理空间”到“精神家园”。传统产业园区的痛点在于“重产业轻人本”，将员工视为生产要素而非鲜活个体。而产业新社区致力于跳出传统的生活服务，打造有温度的人文生态。未来，产业园区需要承载人们对于“美好生活”的需求，打造更高价值密度、融入甚至推动城市价值提升进程的新一代产业社区，通过情感认同提升人才归属感，从而形成稳定的创新生态。智慧便捷，从“功能叠加”到“场景融合”。在智能餐饮领域，AI平台通过分析员工饮食偏好，联动中央厨房实现个性化餐食定制；智慧公寓引入AI设计服务，让标准化宿舍变身个性化生活空间；而元宇宙技术与艺术展演的融合，则突破物理边界，为园区青年创造沉浸式文化体验。这种智慧化并非单纯追求技术堆砌，而是以 “人的需求” 为尺度构建场景闭环。试衣镜结合穿搭社群打造社交购物闭环，预制菜供应链满足快节奏下的健康饮食需求。AI的深度介入，既提升了生活效率，更通过场景创新激发社群活力，使科技温度渗透至每个生活细节。产城融合的本质，是让产业空间回归“人的尺度”。当传统园区还在比拼税收优惠时，领先者已转向“生活价值”竞争。这种从“产城分离”到“人产城融合”的跃迁，不仅重塑了空间形态，更重构了发展逻辑：唯有将人的多维需求置于核心，才能推动产业社区向城市价值高地的进化。未来，谁能率先完成从功能载体到生命共同体的转型，谁就能在产业升级中占据先机。站在2025年的新起点，产业园区的发展格局更加清晰。过往涌入新资本的动能正经历沉淀与分化，市场选择更加理性，聚焦于真实价值创造与长期可持续性；与此同时，传统园区面临的升级压力非但未减，反而因各地对产业能级跃升的迫切要求而承载了更高的使命。

2024年中央经济工作会议提出“建立一批零碳园区”。今年政府工作报告再次作出明确部署。近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国家能源局等部门印发《关于开展零碳园区建设的通知》（发改环资〔2025〕910号，以下简称《通知》），启动国家级零碳园区建设工作，为统筹有序开展零碳园区建设提供重要工作指引。一、建设零碳园区有利于加快能源绿色转型据有关研究机构估算，我国光伏发电、陆上风电资源技术可开发量分别高达400、100亿千瓦，主要分布在“三北”地区，新疆、西藏、内蒙古、青海、甘肃5省区装机潜力约占全国的一半。2021年我国已启动“沙戈荒”基地建设，但风电光伏装机仍有很大增长空间。从需求侧看，我国新能源发电装机规模已达16.5亿千瓦，在总装机中占比达到46%，进一步提升新能源消纳水平已成为“双碳”工作的重中之重。无论是从加强能源供应保障的角度出发，还是为了确保实现碳达峰目标，都需要进一步加大可再生能源开发力度、提升消纳水平。在扎实推进已规划建设的大基地和外送通道基础上，鼓励有条件的地区积极拓展新能源发展增量空间，依托零碳园区实现高比例可再生能源就近就地消纳，有助于化解外送通道瓶颈制约、提高可再生能源消费占比，加快能源绿色低碳转型。二、建设零碳园区有利于引导产业深度降碳钢铁、建材、有色、石化、化工等传统行业是我国制造业的基础，其高排放、高载能特点突出，是制造业推进节能减排的重点领域。相关行业碳排放达峰后，在满足市场产品需求、保持必要产能规模的同时，为实现碳排放稳步下降，必须探索传统高载能产业低碳转型的新路。新兴产业方面，锂电池、光伏、电动汽车等新兴产业已成为我国制造业新增长点，且随着人工智能发展，算力中心、数据中心用能预计还将大幅增长。建立一批零碳园区，一方面可有效引导传统产业探索深度脱碳新路径，推进传统产业深度绿色转型，助力高载能行业健康可持续发展；另一方面通过发展“以绿制绿”“以绿智算”模式，助力新兴产业降低碳足迹、增强竞争力，引领新兴产业高起点绿色发展。三、建设零碳园区有利于推动园区高质量发展园区是产业经济发展、创造社会就业的重要平台，也是能源消耗和碳排放的重要来源。在“双碳”目标背景下打造一批零碳园区，开展园区用能系统变革的路径模式创新、技术方案创新、政策机制创新，探索园区减碳增效转型路径，对于推进全国各类园区低碳化零碳化改造、促进园区绿色低碳高质量发展具有重要意义。零碳园区在创造工业产值的同时，还能够将自身碳排放降低到接近“净零”水平，助力所在地区碳排放强度进一步下降。零碳园区作为“双碳”领域重要的“增量政策”，将在保障高质量发展合理用能、降低能源资源消耗、打造绿色低碳发展高地等方面发挥重要作用，为实现碳排放强度降低目标任务作出积极贡献。四、建设零碳园区有利于促进区域协调发展受国际绿色贸易壁垒、跨国企业绿色供应链要求等因素影响，越来越多的项目落地时需要配套绿色电力资源。部分东部地区有条件依托海上风电资源建设零碳园区，吸引绿色电力需求迫切的企业项目落地。同时，中西部地区具备可再生能源资源富集的先天条件，有能力实现“低成本+低碳”能源供给，通过零碳园区规划布局可再生能源制氢、低碳冶炼、精细化工等产业，从源头降低相关产业链和终端产品碳足迹。在全国范围内因地制宜规划建设一批零碳园区，推动产业规模和用能需求差异化配置，有助于东部地区巩固相关产业国际竞争优势，有利于中西部地区发挥风光资源优势承接产业转移，助力形成产业合理分工布局和良性循环。五、建设零碳园区有利于适应绿色贸易规则近年来，一些国家逐步建立起重点产品碳足迹评价认证制度，提出碳排放限额控制要求；越来越多的跨国公司也将产品碳足迹纳入可持续供应链管理要求。零碳园区拥有可溯源能源供应系统和全流程碳足迹管理体系，可以帮助企业系统掌握各环节能源资源消耗和原材料碳排放水平，有针对性提高生产工艺和技术装备绿色化水平，大幅降低产品碳足迹，提升园区企业的“绿色竞争力”。将对绿色电力需求迫切的企业及其上下游产业链纳入零碳园区，不仅能够有效适应国际绿色贸易规则，还可以进一步扩大低碳竞争优势，在全球绿色低碳产品竞争中占据先机。推进碳达峰碳中和，能源结构调整和产业深度脱碳是重中之重。《通知》部署在全国范围内梯次有序开展零碳园区建设，加快技术、政策、商业模式创新，加强政策、技术、资金支持，为园区低碳化改造和近零碳发展创造条件、积累经验，必将推动园区绿色低碳发展取得新的更大成效，为实现“双碳”目标提供有力支撑。

国家发展改革委、工业和信息化部、国家能源局日前印发《关于开展零碳园区建设的通知》（以下简称《通知》）。旨在支持有条件的地区率先建成一批零碳园区，逐步完善相关规划设计、技术装备、商业模式和管理规范，有计划、分步骤推进各类园区低碳化零碳化改造，助力园区和企业减碳增效，为实现碳达峰碳中和目标提供坚实有力支撑。这份《通知》涉及重点任务、保障措施、组织实施等多个方面，快来一起划重点！一、重点任务（一）加快园区用能结构转型。加强园区及周边可再生能源开发利用，支持园区与周边非化石能源发电资源匹配对接，科学配置储能等调节性资源，因地制宜发展绿电直连、新能源就近接入增量配电网等绿色电力直接供应模式，鼓励参与绿证绿电交易，探索氢电耦合开发利用模式。推动园区积极利用生物质能、核能、光热、地热、工业余热等热能资源，实现供热系统清洁低碳化。探索氢能、生物质等替代化石燃料和原料。（二）大力推进园区节能降碳。推动园区建立用能和碳排放管理制度，深入推进企业能效碳效诊断评估，加强重点用能设备节能监察和日常监管，淘汰落后产能、落后工艺、落后产品设备。支持企业对标标杆水平和先进水平，实施节能降碳改造和用能设备更新，鼓励企业建设极致能效工厂、零碳工厂。（三）调整优化园区产业结构。鼓励园区加快自身产业结构优化调整，布局发展低能耗、低污染、高附加值的新兴产业，探索以绿色能源制造绿色产品的“以绿制绿”模式。支持高载能产业有序向资源可支撑、能源有保障、环境有容量的园区转移集聚，探索深度降碳路径。（四）强化园区资源节约集约。统筹规划园区及企业空间布局，提高土地资源集约利用水平，促进能量梯级利用、水资源循环利用。健全园区废弃物循环利用网络，推进工业固体废弃物、余压余热余冷、废气废液废渣资源化利用。（五）完善升级园区基础设施。优化园区基础设施规划设计，系统推进电力、热力、燃气、氢能、供排水、污染治理等基础设施的建设改造。推动新建建筑按照超低能耗建筑、近零能耗建筑标准设计建造。完善园区绿色交通基础设施，加快运输工具低碳零碳替代。（六）加强先进适用技术应用。支持园区与企业、高校、科研机构开展深度合作，加强科技成果转化应用，探索绿色低碳技术研发与产业发展深度融合机制，围绕低碳零碳负碳先进适用技术打造示范应用场景，形成具有商业价值的技术解决方案。（七）提升园区能碳管理能力。支持园区建设覆盖主要用能企业的能碳管理平台，强化园区及企业用能负荷监控、预测与调配能力，为碳排放核算、源网匹配调节、电力需求侧管理、多能协同互补、资源高效循环利用等工作提供支撑。（八）支持园区加强改革创新。支持地方政府、园区企业、发电企业、电网企业、能源综合服务商等各类主体参与零碳园区建设，围绕实现高比例可再生能源供给消纳探索路径模式。鼓励有条件的园区以虚拟电厂（负荷聚合商）等形式参与电力市场，提高资源配置效率和电力系统稳定性。二、保障措施国家发展改革委将统筹利用现有资金渠道支持零碳园区建设，鼓励各地区对零碳园区建设给予资金支持，通过地方政府专项债券资金等支持符合条件的项目。鼓励政策性银行对符合条件的项目给予中长期信贷支持。支持符合条件的企业发行债券用于零碳园区建设。支持园区引入外部人才、技术和专业机构，服务企业节能降碳改造、碳排放核算管理、产品碳足迹认证等。探索对零碳园区多能互补、多能联供项目实行“一个窗口”审批制度。强化用能要素保障，在零碳园区范围内创新节能审查和碳排放评价模式，探索实施区域审批或项目备案。加强新建园区、新能源电源、供电设施等用地用海要素保障。三、组织实施（一）加强统筹协调。国家发展改革委统筹推进零碳园区建设，持续深化相关领域改革创新，在试点探索、项目建设、资金安排等方面对零碳园区建设给予积极支持。工业和信息化部指导各地区推进工业园区低碳化改造，推动具备条件的工业园区建设零碳园区。国家能源局指导各地区加强零碳园区绿色能源供给体系建设和改革创新，推动园区供用能模式变革。各地区发展改革委要会同本地区工业和信息化、能源主管部门等结合实际抓好工作落实。（二）组织园区申报。在综合考虑能源禀赋、产业基础、电力安全可靠供应、减碳潜力等因素基础上，各地区发展改革委要会同本地区工业和信息化、能源主管部门等推荐有条件、有意愿的园区建设国家级零碳园区，并指导园区综合分析项目可行性，测算经济、环境、社会效益，按要求编制申报书。各地区推荐园区数量不超过2个，于8月22日前将推荐园区名单及建设方案报送国家发展改革委（环资司）。（三）扎实开展建设。国家发展改革委会同有关方面对地方推荐园区的建设方案进行审核，统筹考虑产业代表性、综合示范性、碳减排潜力等因素，确定首批国家级零碳园区建设名单。对于纳入建设名单的园区，各地区发展改革委要加强工作指导，协调解决困难问题。各地区可结合实际开展省级零碳园区建设。（四）加强评估总结。国家级零碳园区建设期满后，由省级发展改革委组织开展自评估。自评估符合要求的，由国家发展改革委组织有关部门和单位开展评估验收，通过评估验收的园区正式成为国家级零碳园区。各地区发展改革委要会同有关方面及时掌握本地区零碳园区建设进展，梳理总结经验，为相关行业、区域和其他园区低碳化改造探索有益经验。

产业园区在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改 革、创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。在新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式，随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响，已再无生存空间。当前国内处于化解市场需要、过剩产能快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，再延续传统“满足市场供应需求、根据需求组织生产、预判需求布局结构产能”发展方式，既无法实现健康发展，也无法抢占市场需求预期的先机。因此，产业园区的开发建设不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。改革开放42年以来，以经济技术开发区、高新技术产业开发区等为代表的各类产业园区一度是国家经济的重要支撑。据统计，目前各种类国家级、省级及地市级，甚至县级开发园区多达数万家。近年来，受国内外经济增长放缓、市场需求变化、实体经济及产业发展低迷、新兴业态新经济模式蓬勃发展等多种因素影响，产业园区发展普遍遇到瓶颈。大量“僵尸园区”、“空心园区”、“鬼城园区”的出现，不仅造成了“海量”的土地、投资、人才、技术、产能等要素的严重闲置、浪费，也严重影响了经济的健康持续发展。在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。产业链创新模式 一条路走到底 产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。新发展形势下，过去那种“圈一大片土地，再布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。新建产业园区更应该从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵化培育培养、加强园区运营服务，实现一条路走到底。战略化创新模式 多重战略发展叠加 在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下，任何一个产业园区都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的运营发展模式。各地产业园区发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育培养等方面，首先要研究分析国家发展战略，做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位；同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或区域发展战略的支撑作用；更重要的是要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。结合自身产业园区自身战略规划的制定，与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合，从而以科学发展战略引领产业园区实现科学持续发展。需求化创新模式 从满足需求转向设计需求 无论是产业园区运营，产业导入培育培养，还是产业企业发展壮大，都既是需求的满足，又是需求的引领。园区要满足产业发展平台的建设需求，企业要满足市场供应的需求。在当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。首先，要立足产业园区产业特点与市场定位，做好战略性的前瞻预判，做好对产业和企业发展趋势的需求引导；其次，要规划好园区战略，做好区域发展需求引领。在区域对园区原有需求定位的基础上，做好对区域整体发展的支撑和引导作用；第三，要做好高端服务，创新产业企业的发展引领。对于园区入驻企业，既不能再用随意性招商模式，也不能采取随意放养式发展，而应该从产业导入时就进行“战略性招商、产业链引企、前景化培育”，从选择入园企业的“游说式引领”，到发展过程中的“战略式引导”，再到整体产业培育的“引导化服务”，都应该体现对需求的引导引领；另外，对产业园区的发展战略设计与运营服务，也都需要做好从“低端的服务现有需求”向创新设计与引导“高端的未来需求”转变。结合化创新模式 实现多叠层次结合发展 在交通设施快速改善、信息技术发展迅猛、互联网资讯互联迅速的形势下，产业园区发展必需要实现全结合化发展：首先，要实现地面上的物理园区与云端园区建设结合；第二，要实现当地园区与远程园区建设结合。采用“异地研发、远程孵化，远程资源、本地配置，建设平台、全球要素”的创新手段，实现区内与区外的全面结合；第三，要实现重资源导入与轻资产运营的结合。产业园区运营不仅要注重土地开发、基础设施建设、厂房建造等重资产、重资源的建设导入，更应该注重包括科技服务、金融服务、战略咨询服务、产业生态建设等方面的软资产、软资源运营；第四，要把促进原有产业转型升级与培育培养孵化新产业、新企业紧密结合起来；第五，要实现一线地区域产业资源与二三线发展结合。产业园区发展应从一线先发达地区“圈、抢、引”多种产业资源，向二线、三线地区实行转移、流动。价值化创新模式 形成多元素化发展价值 当前，产业园区存在大量资源闲置浪费、低效高耗的现象，众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业贸易住宅获利、引资落地分成、招商政府分税、要挟政府让利”，导致产业园区出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的怪现象。也正是因为一些园区开发企业“拿地卖房、招商分税、赚钱走人”，造成一些产业园区出现了“半截子园区”、“空心园区”、“鬼城园区”。产业园区运营因此，产业园区运营必须从园区土地开发、产业导入培育培养、园区运营、产业企业、持续发展等方面制定全流程、系统化、标准化的多元化价值实现模式，还要制定严格园区投资与奖惩退出审批机制。产业园区模式曾经对我国经济发展起到了重大支撑作用，也是区域经济与产业经济的主要平台与载体，做好全国数万家产业园区转型与发展，不仅关系到我国十九大提出的建设现代化经济体系、深化供给侧结构性改革、加快经济结构与产业结构调整、构建市场要素协同发展产业体系等重大战略的实现，也是实现新发展战略的重要抓手，同时也是服务区域传统产业转型升级与新动能培育的关键手段，必需要创新发展思维、创新体制机制、创新发展模式，才能破解当前发展阶段存在的困境，实现科学健康持续发展。产业园区招商如何更好满足企业需求？包括物理空间、管理空间、园区文化空间、服务空间等都很重要，需要进行多方面的调研。工业物业卖的不仅是“企业形象”，更应是“企业前景财富”，在营销的过程中重点要对“产业环境、生产要素、运作理念和服务平台”进行深度阐释，并要提供可靠的佐证，解决客户入驻的疑虑，增强客户信心。作为招商人员，不仅仅是销售员，更应该是行业专家和客户的投资顾问。

2025年，中国产业园区行业将步入深度调整与价值重构的关键阶段。 面对土地资源约束加剧、市场供需失衡以及企业需求演变等多重挑战，行业将从粗放扩张转向精耕细作，核心逻辑正经历从增量开发到存量焕新、从同质竞争到服务溢价、从单一租金到生态盈利的深刻变革。我们多方收集资料，整理分析出2025年产业园区十大发展趋势，一、核心城市回归实体制造，都市工业载体加速升级一线及强二线城市（如上海、成都）正通过政策倾斜重塑实体经济竞争力，推动传统工业区向复合型都市工业综合体转型。此类载体融合研发、发挥柔性生产功能，匹配高端产业对城市界面、产业链协同的严苛需求，倒逼三四线城市对产业外溢承接模式发生重构。二、土地资源稀缺倒逼存量更新，低效用地激活成主战场新增工业用地供应持续收紧，地方政府将聚焦存量低效用地再开发。通过政策激励（如容积率奖励、税费减免）推动老旧厂房改造与土地重整，但产权整合、污染治理等沉没成本仍是核心阻力。三、供需失衡加剧竞争，租金梯度分化成新常态前期过度开发导致市场存量激增，叠加国企非市场化项目入局，结构性过剩矛盾凸显。同质化竞争下租金普遍承压，但具备产业服务能力的优质园区仍可维持溢价，市场进入“量增价跌、质优价稳”的分化阶段。四、产品创新聚焦真实需求，模块化设计破解定制难题为规避价格战，开发商加速推出柔性空间解决方案：一方面以“小单元、低总价”产品覆盖中小企业主流需求；另一方面采用可拆卸隔墙、可变荷载等技术，平衡定制化需求与改造成本，避免无效参数堆砌。五、客户决策周期延长，服务前置成招商关键企业租赁决策更趋谨慎，从“空间采购”转向全周期价值评估。产业地产商需前置介入客户选址流程，通过提供政策咨询、供应链匹配等增值服务缩短谈判周期，降低反复退单风险。六、行业洗牌加速，轻重资产模式深度重构政策收紧与现金流压力下，中小开发商批量出清，头部企业战略重心转向轻资产赋能：依托品牌与管理输出，为政府、资方提供代运营服务，降低自有资金占用并构建可持续现金流模型。七、双碳目标驱动绿色智能化，降本增效诉求凸显园区低碳化从“政策要求”升级为核心竞争力指标。分布式光伏（受益于产能过剩带来的低成本）与智慧能源管理系统加速普及，国企园区率先实践“零碳工厂”认证体系，实现环境效益与长期成本控制的协同。八、存量园区运营承压，精细化客户管理成突破口经济波动导致企业收缩扩产计划，存量项目退租率攀升与新园区空置率叠加。运营商需建立客户分级机制：对高价值客户提供产业升级服务以提升黏性，对风险客户设计弹性退出机制。九、出海大胆探索推进，本地化能力决定成败产能外溢推动产业园区国际化试水，但面临政策合规与产业配套双重门槛。成功案例需深度绑定当地资源（如合资拿地、共建基建），并聚焦“一带一路””产业中西部转移“等政策号召中，政策稳定的区域。十、片区开发回暖，运营能力反哺土地价值中央经济工作会议召开，重提宽松货币政策，近期财政部也出台了PPP的新文件。也许新一轮的片区开发会重回公众视野。但是由于地产的萎靡不振，收入来源寄希望于产业园区，对产业园区运营能力提出了更高的要求，如何破解难题成了核心关键。

随着全球经济持续发展、全球价值链重构，产业园区作为区域经济发展的“排头兵”，其重要性愈发凸显。在“十四五”规划及新发展格局引领下，中国产业园区加速向高端化、智能化、绿色化转型，成为经济高质量发展的“新引擎”。进入“十五五”时期，形成和发展新质生产力成为现代化产业体系建设的关键，这也对产业园区的产业集群发展提出了更严苛的要求，推动着产业园区朝着更高质量、更具活力的方向迈进，以适应新时代经济发展的新浪潮。我国产业园区发展历程产业园区是承载不同产业发展的载体，因此，产业园区的开发建设只是开始，更重要在于园区运营和产业服务。从时间维度来看，我国自1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，从“搭框架”到“精装修”，产业园区的运营从“1.0”到“4.0”不断颠覆传统思维模式。园区功能正由低级向高级、由单一向综合园区发展。通过产业结构升级和服务内容升级，打造综合服务平台，加强新兴信息技术运用，强化后期运营增值服务，加快园区智慧化转型。产业园区1.0——空间聚集：改革开放初期，我国产业园区以劳动密集型产业为主，功能单一，主要提供基本的生产空间，满足企业对区位、交通和基础设施的需求。产业园区2.0——产业聚焦：考核聚焦高质量发展首要任务，进一步突出价值创造导向，增强考核分配精准性、规范性、有效性，引导国有企业着力提升增加值、功能价值、经济增加值、战略性新兴产业收入和增加值占比、品牌价值等“五个价值”，不断增强核心功能、提高核心竞争力，更好发挥科技创新、产业控制、安全支撑作用。产业园区3.0——功能复合：进入21世纪，产业园区向功能复合化发展。制造业升级带动了物流、金融、商务等生产性服务业的集聚，形成了完整的产业链。园区在空间规划上更加注重生活和商业配套，服务模式也从基础服务转向助力企业发展的增值服务，帮助降低企业成本，提高利润。 产业园区4.0——智慧园区：这一阶段的园区以创新驱动为特点，致力于企业孵化、股权投资、创业、产业投资等方向，通过打造创新型园区，实现园区产业高端化、品质化。同时，园区开始从单一生产型的园区，逐渐发展成为集生产与生活于一体的新型园区，推动了产业园的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。我国产业园区的发展现状 当下，我国产业园区发展呈现“规模扩张与结构优化并行，区域分化与挑战并存”的格局。一、园区规模与数量近年来，中国产业园区在多重变量交织中展现出前所未有的战略韧性。在外部环境变化日益错综复杂、国内经济运行仍需逆周期宏观调控的背景下，产业园区发展从规模扩张转向价值重构。截至 2024 年底，全国产业园区总数超 8 万家，其中国家级开发区 693 家，省级开发区近 2600 家。其生产总值合计超过19.3万亿元，占我国GDP的14.3%。在全国经济中继续发挥着重要作用。同时，新增园区面积持续增长，预计 2025 年总供应量将突破 62 亿平方米。地域分布上，产业园区主要集中在沿海地区，如广东、江苏等地，以及长江经济带，但中西部地区正加速承接产业转移，并逐渐形成具有地方特色的产业集群。产业园区的扩张与优化并行，对我国经济发展的贡献依然显著，是经济增长的重要引擎，并通过集聚效应和创新驱动推动了产业升级和区域经济的协调发展。二、产业园区发展的政策环境一方面，近年来国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展。这些政策鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，为产业园区建设提供了有力的政策保障。未来，随着政策的持续优化和完善，产业园区将迎来更加广阔的发展空间。产业结构高端化即以高端制造为重点，向产业链高端延伸，推动产业结构转型升级；能源供给低碳化即大力推进园区低碳生产、低碳管理，加强园区低碳基础设施建设；土地利用集约化即将低效用地高效利用，向存量要增量，推动工业上楼等实现园区空间多维拓展与集约利用；园区管理数智化即引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术与园区管理、运营服务等环节相结合，提高园区的运营效率、驱动园区管理革新。另一方面，国家通过提出更高要求，强化对开发区的考核评价，倒逼园区优化升级。产业园区的考核体系涉及面广、评估考核指标多，一个经开区考核涵盖5大方面30个二级指标，高新区考核更是有46个二级指标，对各开发区来说压力不小。产业园区降级力度在不断加大，2021年出台的国家级经开区综合发展水平考核评价办法将统一排名改成东、中、西部地区分类排名，增加了东、中部开发区退出压力，还加大了退出频次，连续三年内有两次进入本地区最后5名的纳入降级备选名单，新增的增速类指标，解决了考核存量为主、考核位次固化问题。三、产业园区发展面临的挑战1.产业园区的运营上陷入“产业同质化、功能同质化、形态同质化”的困局。部分地域的产业园区并没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，园区产业定位、园区功能配置、园区形态规划未形成一以贯之的链条，导致园区规划不完善、定位不明确，产业项目与功能同质化倾向日趋严重。2.进入运营为王时代，普遍面临空置、招商压力。近年来，二级园区、产业地产已成为大型开发区的重要开发模式。而面对产业投资下行、地产开发低迷的环境，产业园区发展也受到较大冲击，长三角、珠三角重点区域单项目去化情况还较好，其他区域园区销售去化速度明显不及预期，中西部地区单项目年去化则更低，产业园区普遍面临空置、招商和资金压力。从发展趋势看，产业园区已经进入运营为王时代，行业利润率不断下滑，产业地产开发意愿降低，越来越多的园区运营商由重资产向轻资产转型，地方政府平台公司成为园区开发的主力。我国产业园区的发展趋势未来，我国产业园区将呈现五大发展趋势，具体如下：一是从同类企业横向集中，逐渐走向产业链纵向集聚的发展趋势。随着市场需求变化、土地价格走高、传统产能过剩、园区空置率提高等因素影响，过去“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的简单组合式的产业园区发展模式，已几无生存空间。在新发展形势下，成熟的产业园区不仅要将企业“物理集中”，更要进行一体化操盘，围绕特定产业科学设计发展方向，有意识、有计划地垂直构建上下游产业链，以“链条优势”促进产业孵化、产能实现、产能升级，降低物流成本和流通成本的同时，形成产业链集群的“化学反应”，打造产业链要素配置的产业综合体。二是从以劳动、资源密集型传统产业为主，逐渐转向以技术、资本密集型新兴产业为主的趋势。产业园区的产业布局方向与我国产业转型升级政策的步调保持高度一致。近年来我国逐步从出口主导型经济体转向投资、消费主导型经济体，尤其是随着我国积极部署支持新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业等战略性新兴产业，中国产业类型已从煤炭、钢铁、纺织等传统要素驱动型产业加速往高端制造产业和高新技术产业转变，产业园区已成为各地发展新兴产业的主阵地。通过提供软硬件专业服务，产业园区能够有效帮助创新型企业完成从产品创意到产品原型，再到规模化生产的过程转化，并培养壮大了一批世界级产业集群。三是从土地开发思维，逐渐转向培育服务思维的发展趋势。随着招商引资竞争的日趋激烈和市场发展程度的不断深入，产业园区的服务竞争力日益受到重视。在利用云计算、物联网等新一代信息技术应用打造智慧园区和绿色园区的同时，部分优质园区已开始尝试利用平台化思维聚合资源，并在经营和盈利模式上摆脱对传统物业租售的过度依赖，逐步从园区开发商走向园区运营商、园区投资商，不局限于做产业落地的招引者，更努力做产业发展的推动者。四是从基于增量市场做“加法”转向到立足存量市场做“乘法”。近年来，在经济维稳和谋求高质量发展的多重影响下，包括产业投资和房地产投资在内的固定资产投资逐渐收紧、趋稳，土地增量市场逐渐失去活力，迫使我们将目光从土地本身转向上层存量。未来园区的正面战场将从投资开发规模转向存量运营效益。而随着基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）试点的稳步推进，部分地理位置较优越、产业结构相对合理、物业整体出租率较高的产业园区已尝试通过发行REITs 产品缩短资金回流周期，实现从“重资产+轻运营”向“轻资产+重运营”循环运作模式的转变。同时，根据公开资料统计显示，目前市场上已设立的基础设施Pre-REITs 基金投向产业园区的占比近六成。五是从生产型单一功能，逐渐转向集生产、生活、生态于一体的产城融合复合功能的发展趋势。随着我国经济发展和城镇化建设进入新阶段，利用产城融合合理布局产业功能、城市功能，在聚集产业的同时聚集人口已成为重要发展方向，其典型表现形式是产业新城。不同于以住宅为核心的房地产“土地出让-规划设计-施工建设-销售回款”商业模式，产业新城既要有产业导入功能，也要满足城市居住功能，在投资、运营、服务优势产业之外，增加教育、医疗、商业、休闲、科研等配套服务，将工作环境和生活环境融合，通过产业发展带动经济繁荣和环境改善，进而实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，构建产业、人口、城市化水平良性、持续向上发展。十五五时期产业园区发展的逻辑转变在“十五五”时期，源于国家政策导向、全球产业链重构、传统投资模式遇阻、招引企业需求变化、传统开发模式的局限性以及企业对园区综合成本关注度提升等多重要素作用，在发展产业园区过程中，需要重点考虑以下六要素的逻辑转变。产业逻辑：结合区域经济和园区实际，对园区产业体系进行重新审计，制定新的产业发展路径，比如从以前低成本承接产业转移，满足成熟产品的产能扩张需求，变为便捷化满足高科技产品、高附加值企业迅速创新扩张的需求。空间逻辑：以前新增用地主要靠扩区的逻辑，现在必须靠盘活存量低效用地的逻辑，这个是国家政策要求。随着开发区向综合城区演进，要从整体上考虑推进开发区城市更新，推动产业融合发展和特色产业园建设。客商逻辑：结合产业链分化重组、产业转移下沉等新的投资动向，转变产业招商模式，设计新的招商渠道，比如以前一门心思招大企业的逻辑要变一变，必须重视挖掘专精特新中小企业的投资需求。投资逻辑：在市场化投资遇阻情况下，政府也不要“大包全揽”，还是要利用设立投资基金、发行REITS等方式降低企业投资风险，尽可能吸引社会资本参与开发区方方面面的开发和运营，这也是政策的引导方向。成本逻辑：从以前简单追求一次性提供低的要素成本，变为打造综合成本低的开发区，尤其是在项目固定投资折旧期限内的全生命周期综合成本最低，才有真正的发展竞争力。运营逻辑：开发区要改变“征地、基建和卖地”的开发思维，要以平台经济的思维为入驻开发区的企业尽心服务，通过良好的运营服务，实现与入驻企业的合作共赢和可持续发展。