产业园区在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改 革、创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。在新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式，随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响，已再无生存空间。当前国内处于化解市场需要、过剩产能快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，再延续传统“满足市场供应需求、根据需求组织生产、预判需求布局结构产能”发展方式，既无法实现健康发展，也无法抢占市场需求预期的先机。因此，产业园区的开发建设不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。改革开放42年以来，以经济技术开发区、高新技术产业开发区等为代表的各类产业园区一度是国家经济的重要支撑。据统计，目前各种类国家级、省级及地市级，甚至县级开发园区多达数万家。近年来，受国内外经济增长放缓、市场需求变化、实体经济及产业发展低迷、新兴业态新经济模式蓬勃发展等多种因素影响，产业园区发展普遍遇到瓶颈。大量“僵尸园区”、“空心园区”、“鬼城园区”的出现，不仅造成了“海量”的土地、投资、人才、技术、产能等要素的严重闲置、浪费，也严重影响了经济的健康持续发展。在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。产业链创新模式 一条路走到底 产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。新发展形势下，过去那种“圈一大片土地，再布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。新建产业园区更应该从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵化培育培养、加强园区运营服务，实现一条路走到底。战略化创新模式 多重战略发展叠加 在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下，任何一个产业园区都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的运营发展模式。各地产业园区发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育培养等方面，首先要研究分析国家发展战略，做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位；同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或区域发展战略的支撑作用；更重要的是要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。结合自身产业园区自身战略规划的制定，与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合，从而以科学发展战略引领产业园区实现科学持续发展。需求化创新模式 从满足需求转向设计需求 无论是产业园区运营，产业导入培育培养，还是产业企业发展壮大，都既是需求的满足，又是需求的引领。园区要满足产业发展平台的建设需求，企业要满足市场供应的需求。在当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。首先，要立足产业园区产业特点与市场定位，做好战略性的前瞻预判，做好对产业和企业发展趋势的需求引导；其次，要规划好园区战略，做好区域发展需求引领。在区域对园区原有需求定位的基础上，做好对区域整体发展的支撑和引导作用；第三，要做好高端服务，创新产业企业的发展引领。对于园区入驻企业，既不能再用随意性招商模式，也不能采取随意放养式发展，而应该从产业导入时就进行“战略性招商、产业链引企、前景化培育”，从选择入园企业的“游说式引领”，到发展过程中的“战略式引导”，再到整体产业培育的“引导化服务”，都应该体现对需求的引导引领；另外，对产业园区的发展战略设计与运营服务，也都需要做好从“低端的服务现有需求”向创新设计与引导“高端的未来需求”转变。结合化创新模式 实现多叠层次结合发展 在交通设施快速改善、信息技术发展迅猛、互联网资讯互联迅速的形势下，产业园区发展必需要实现全结合化发展：首先，要实现地面上的物理园区与云端园区建设结合；第二，要实现当地园区与远程园区建设结合。采用“异地研发、远程孵化，远程资源、本地配置，建设平台、全球要素”的创新手段，实现区内与区外的全面结合；第三，要实现重资源导入与轻资产运营的结合。产业园区运营不仅要注重土地开发、基础设施建设、厂房建造等重资产、重资源的建设导入，更应该注重包括科技服务、金融服务、战略咨询服务、产业生态建设等方面的软资产、软资源运营；第四，要把促进原有产业转型升级与培育培养孵化新产业、新企业紧密结合起来；第五，要实现一线地区域产业资源与二三线发展结合。产业园区发展应从一线先发达地区“圈、抢、引”多种产业资源，向二线、三线地区实行转移、流动。价值化创新模式 形成多元素化发展价值 当前，产业园区存在大量资源闲置浪费、低效高耗的现象，众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业贸易住宅获利、引资落地分成、招商政府分税、要挟政府让利”，导致产业园区出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的怪现象。也正是因为一些园区开发企业“拿地卖房、招商分税、赚钱走人”，造成一些产业园区出现了“半截子园区”、“空心园区”、“鬼城园区”。产业园区运营因此，产业园区运营必须从园区土地开发、产业导入培育培养、园区运营、产业企业、持续发展等方面制定全流程、系统化、标准化的多元化价值实现模式，还要制定严格园区投资与奖惩退出审批机制。产业园区模式曾经对我国经济发展起到了重大支撑作用，也是区域经济与产业经济的主要平台与载体，做好全国数万家产业园区转型与发展，不仅关系到我国十九大提出的建设现代化经济体系、深化供给侧结构性改革、加快经济结构与产业结构调整、构建市场要素协同发展产业体系等重大战略的实现，也是实现新发展战略的重要抓手，同时也是服务区域传统产业转型升级与新动能培育的关键手段，必需要创新发展思维、创新体制机制、创新发展模式，才能破解当前发展阶段存在的困境，实现科学健康持续发展。产业园区招商如何更好满足企业需求？包括物理空间、管理空间、园区文化空间、服务空间等都很重要，需要进行多方面的调研。工业物业卖的不仅是“企业形象”，更应是“企业前景财富”，在营销的过程中重点要对“产业环境、生产要素、运作理念和服务平台”进行深度阐释，并要提供可靠的佐证，解决客户入驻的疑虑，增强客户信心。作为招商人员，不仅仅是销售员，更应该是行业专家和客户的投资顾问。

2025年，中国产业园区行业将步入深度调整与价值重构的关键阶段。 面对土地资源约束加剧、市场供需失衡以及企业需求演变等多重挑战，行业将从粗放扩张转向精耕细作，核心逻辑正经历从增量开发到存量焕新、从同质竞争到服务溢价、从单一租金到生态盈利的深刻变革。我们多方收集资料，整理分析出2025年产业园区十大发展趋势，一、核心城市回归实体制造，都市工业载体加速升级一线及强二线城市（如上海、成都）正通过政策倾斜重塑实体经济竞争力，推动传统工业区向复合型都市工业综合体转型。此类载体融合研发、发挥柔性生产功能，匹配高端产业对城市界面、产业链协同的严苛需求，倒逼三四线城市对产业外溢承接模式发生重构。二、土地资源稀缺倒逼存量更新，低效用地激活成主战场新增工业用地供应持续收紧，地方政府将聚焦存量低效用地再开发。通过政策激励（如容积率奖励、税费减免）推动老旧厂房改造与土地重整，但产权整合、污染治理等沉没成本仍是核心阻力。三、供需失衡加剧竞争，租金梯度分化成新常态前期过度开发导致市场存量激增，叠加国企非市场化项目入局，结构性过剩矛盾凸显。同质化竞争下租金普遍承压，但具备产业服务能力的优质园区仍可维持溢价，市场进入“量增价跌、质优价稳”的分化阶段。四、产品创新聚焦真实需求，模块化设计破解定制难题为规避价格战，开发商加速推出柔性空间解决方案：一方面以“小单元、低总价”产品覆盖中小企业主流需求；另一方面采用可拆卸隔墙、可变荷载等技术，平衡定制化需求与改造成本，避免无效参数堆砌。五、客户决策周期延长，服务前置成招商关键企业租赁决策更趋谨慎，从“空间采购”转向全周期价值评估。产业地产商需前置介入客户选址流程，通过提供政策咨询、供应链匹配等增值服务缩短谈判周期，降低反复退单风险。六、行业洗牌加速，轻重资产模式深度重构政策收紧与现金流压力下，中小开发商批量出清，头部企业战略重心转向轻资产赋能：依托品牌与管理输出，为政府、资方提供代运营服务，降低自有资金占用并构建可持续现金流模型。七、双碳目标驱动绿色智能化，降本增效诉求凸显园区低碳化从“政策要求”升级为核心竞争力指标。分布式光伏（受益于产能过剩带来的低成本）与智慧能源管理系统加速普及，国企园区率先实践“零碳工厂”认证体系，实现环境效益与长期成本控制的协同。八、存量园区运营承压，精细化客户管理成突破口经济波动导致企业收缩扩产计划，存量项目退租率攀升与新园区空置率叠加。运营商需建立客户分级机制：对高价值客户提供产业升级服务以提升黏性，对风险客户设计弹性退出机制。九、出海大胆探索推进，本地化能力决定成败产能外溢推动产业园区国际化试水，但面临政策合规与产业配套双重门槛。成功案例需深度绑定当地资源（如合资拿地、共建基建），并聚焦“一带一路””产业中西部转移“等政策号召中，政策稳定的区域。十、片区开发回暖，运营能力反哺土地价值中央经济工作会议召开，重提宽松货币政策，近期财政部也出台了PPP的新文件。也许新一轮的片区开发会重回公众视野。但是由于地产的萎靡不振，收入来源寄希望于产业园区，对产业园区运营能力提出了更高的要求，如何破解难题成了核心关键。

随着全球经济持续发展、全球价值链重构，产业园区作为区域经济发展的“排头兵”，其重要性愈发凸显。在“十四五”规划及新发展格局引领下，中国产业园区加速向高端化、智能化、绿色化转型，成为经济高质量发展的“新引擎”。进入“十五五”时期，形成和发展新质生产力成为现代化产业体系建设的关键，这也对产业园区的产业集群发展提出了更严苛的要求，推动着产业园区朝着更高质量、更具活力的方向迈进，以适应新时代经济发展的新浪潮。我国产业园区发展历程产业园区是承载不同产业发展的载体，因此，产业园区的开发建设只是开始，更重要在于园区运营和产业服务。从时间维度来看，我国自1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，从“搭框架”到“精装修”，产业园区的运营从“1.0”到“4.0”不断颠覆传统思维模式。园区功能正由低级向高级、由单一向综合园区发展。通过产业结构升级和服务内容升级，打造综合服务平台，加强新兴信息技术运用，强化后期运营增值服务，加快园区智慧化转型。产业园区1.0——空间聚集：改革开放初期，我国产业园区以劳动密集型产业为主，功能单一，主要提供基本的生产空间，满足企业对区位、交通和基础设施的需求。产业园区2.0——产业聚焦：考核聚焦高质量发展首要任务，进一步突出价值创造导向，增强考核分配精准性、规范性、有效性，引导国有企业着力提升增加值、功能价值、经济增加值、战略性新兴产业收入和增加值占比、品牌价值等“五个价值”，不断增强核心功能、提高核心竞争力，更好发挥科技创新、产业控制、安全支撑作用。产业园区3.0——功能复合：进入21世纪，产业园区向功能复合化发展。制造业升级带动了物流、金融、商务等生产性服务业的集聚，形成了完整的产业链。园区在空间规划上更加注重生活和商业配套，服务模式也从基础服务转向助力企业发展的增值服务，帮助降低企业成本，提高利润。 产业园区4.0——智慧园区：这一阶段的园区以创新驱动为特点，致力于企业孵化、股权投资、创业、产业投资等方向，通过打造创新型园区，实现园区产业高端化、品质化。同时，园区开始从单一生产型的园区，逐渐发展成为集生产与生活于一体的新型园区，推动了产业园的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。我国产业园区的发展现状 当下，我国产业园区发展呈现“规模扩张与结构优化并行，区域分化与挑战并存”的格局。一、园区规模与数量近年来，中国产业园区在多重变量交织中展现出前所未有的战略韧性。在外部环境变化日益错综复杂、国内经济运行仍需逆周期宏观调控的背景下，产业园区发展从规模扩张转向价值重构。截至 2024 年底，全国产业园区总数超 8 万家，其中国家级开发区 693 家，省级开发区近 2600 家。其生产总值合计超过19.3万亿元，占我国GDP的14.3%。在全国经济中继续发挥着重要作用。同时，新增园区面积持续增长，预计 2025 年总供应量将突破 62 亿平方米。地域分布上，产业园区主要集中在沿海地区，如广东、江苏等地，以及长江经济带，但中西部地区正加速承接产业转移，并逐渐形成具有地方特色的产业集群。产业园区的扩张与优化并行，对我国经济发展的贡献依然显著，是经济增长的重要引擎，并通过集聚效应和创新驱动推动了产业升级和区域经济的协调发展。二、产业园区发展的政策环境一方面，近年来国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展。这些政策鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，为产业园区建设提供了有力的政策保障。未来，随着政策的持续优化和完善，产业园区将迎来更加广阔的发展空间。产业结构高端化即以高端制造为重点，向产业链高端延伸，推动产业结构转型升级；能源供给低碳化即大力推进园区低碳生产、低碳管理，加强园区低碳基础设施建设；土地利用集约化即将低效用地高效利用，向存量要增量，推动工业上楼等实现园区空间多维拓展与集约利用；园区管理数智化即引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术与园区管理、运营服务等环节相结合，提高园区的运营效率、驱动园区管理革新。另一方面，国家通过提出更高要求，强化对开发区的考核评价，倒逼园区优化升级。产业园区的考核体系涉及面广、评估考核指标多，一个经开区考核涵盖5大方面30个二级指标，高新区考核更是有46个二级指标，对各开发区来说压力不小。产业园区降级力度在不断加大，2021年出台的国家级经开区综合发展水平考核评价办法将统一排名改成东、中、西部地区分类排名，增加了东、中部开发区退出压力，还加大了退出频次，连续三年内有两次进入本地区最后5名的纳入降级备选名单，新增的增速类指标，解决了考核存量为主、考核位次固化问题。三、产业园区发展面临的挑战1.产业园区的运营上陷入“产业同质化、功能同质化、形态同质化”的困局。部分地域的产业园区并没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，园区产业定位、园区功能配置、园区形态规划未形成一以贯之的链条，导致园区规划不完善、定位不明确，产业项目与功能同质化倾向日趋严重。2.进入运营为王时代，普遍面临空置、招商压力。近年来，二级园区、产业地产已成为大型开发区的重要开发模式。而面对产业投资下行、地产开发低迷的环境，产业园区发展也受到较大冲击，长三角、珠三角重点区域单项目去化情况还较好，其他区域园区销售去化速度明显不及预期，中西部地区单项目年去化则更低，产业园区普遍面临空置、招商和资金压力。从发展趋势看，产业园区已经进入运营为王时代，行业利润率不断下滑，产业地产开发意愿降低，越来越多的园区运营商由重资产向轻资产转型，地方政府平台公司成为园区开发的主力。我国产业园区的发展趋势未来，我国产业园区将呈现五大发展趋势，具体如下：一是从同类企业横向集中，逐渐走向产业链纵向集聚的发展趋势。随着市场需求变化、土地价格走高、传统产能过剩、园区空置率提高等因素影响，过去“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的简单组合式的产业园区发展模式，已几无生存空间。在新发展形势下，成熟的产业园区不仅要将企业“物理集中”，更要进行一体化操盘，围绕特定产业科学设计发展方向，有意识、有计划地垂直构建上下游产业链，以“链条优势”促进产业孵化、产能实现、产能升级，降低物流成本和流通成本的同时，形成产业链集群的“化学反应”，打造产业链要素配置的产业综合体。二是从以劳动、资源密集型传统产业为主，逐渐转向以技术、资本密集型新兴产业为主的趋势。产业园区的产业布局方向与我国产业转型升级政策的步调保持高度一致。近年来我国逐步从出口主导型经济体转向投资、消费主导型经济体，尤其是随着我国积极部署支持新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业等战略性新兴产业，中国产业类型已从煤炭、钢铁、纺织等传统要素驱动型产业加速往高端制造产业和高新技术产业转变，产业园区已成为各地发展新兴产业的主阵地。通过提供软硬件专业服务，产业园区能够有效帮助创新型企业完成从产品创意到产品原型，再到规模化生产的过程转化，并培养壮大了一批世界级产业集群。三是从土地开发思维，逐渐转向培育服务思维的发展趋势。随着招商引资竞争的日趋激烈和市场发展程度的不断深入，产业园区的服务竞争力日益受到重视。在利用云计算、物联网等新一代信息技术应用打造智慧园区和绿色园区的同时，部分优质园区已开始尝试利用平台化思维聚合资源，并在经营和盈利模式上摆脱对传统物业租售的过度依赖，逐步从园区开发商走向园区运营商、园区投资商，不局限于做产业落地的招引者，更努力做产业发展的推动者。四是从基于增量市场做“加法”转向到立足存量市场做“乘法”。近年来，在经济维稳和谋求高质量发展的多重影响下，包括产业投资和房地产投资在内的固定资产投资逐渐收紧、趋稳，土地增量市场逐渐失去活力，迫使我们将目光从土地本身转向上层存量。未来园区的正面战场将从投资开发规模转向存量运营效益。而随着基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）试点的稳步推进，部分地理位置较优越、产业结构相对合理、物业整体出租率较高的产业园区已尝试通过发行REITs 产品缩短资金回流周期，实现从“重资产+轻运营”向“轻资产+重运营”循环运作模式的转变。同时，根据公开资料统计显示，目前市场上已设立的基础设施Pre-REITs 基金投向产业园区的占比近六成。五是从生产型单一功能，逐渐转向集生产、生活、生态于一体的产城融合复合功能的发展趋势。随着我国经济发展和城镇化建设进入新阶段，利用产城融合合理布局产业功能、城市功能，在聚集产业的同时聚集人口已成为重要发展方向，其典型表现形式是产业新城。不同于以住宅为核心的房地产“土地出让-规划设计-施工建设-销售回款”商业模式，产业新城既要有产业导入功能，也要满足城市居住功能，在投资、运营、服务优势产业之外，增加教育、医疗、商业、休闲、科研等配套服务，将工作环境和生活环境融合，通过产业发展带动经济繁荣和环境改善，进而实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，构建产业、人口、城市化水平良性、持续向上发展。十五五时期产业园区发展的逻辑转变在“十五五”时期，源于国家政策导向、全球产业链重构、传统投资模式遇阻、招引企业需求变化、传统开发模式的局限性以及企业对园区综合成本关注度提升等多重要素作用，在发展产业园区过程中，需要重点考虑以下六要素的逻辑转变。产业逻辑：结合区域经济和园区实际，对园区产业体系进行重新审计，制定新的产业发展路径，比如从以前低成本承接产业转移，满足成熟产品的产能扩张需求，变为便捷化满足高科技产品、高附加值企业迅速创新扩张的需求。空间逻辑：以前新增用地主要靠扩区的逻辑，现在必须靠盘活存量低效用地的逻辑，这个是国家政策要求。随着开发区向综合城区演进，要从整体上考虑推进开发区城市更新，推动产业融合发展和特色产业园建设。客商逻辑：结合产业链分化重组、产业转移下沉等新的投资动向，转变产业招商模式，设计新的招商渠道，比如以前一门心思招大企业的逻辑要变一变，必须重视挖掘专精特新中小企业的投资需求。投资逻辑：在市场化投资遇阻情况下，政府也不要“大包全揽”，还是要利用设立投资基金、发行REITS等方式降低企业投资风险，尽可能吸引社会资本参与开发区方方面面的开发和运营，这也是政策的引导方向。成本逻辑：从以前简单追求一次性提供低的要素成本，变为打造综合成本低的开发区，尤其是在项目固定投资折旧期限内的全生命周期综合成本最低，才有真正的发展竞争力。运营逻辑：开发区要改变“征地、基建和卖地”的开发思维，要以平台经济的思维为入驻开发区的企业尽心服务，通过良好的运营服务，实现与入驻企业的合作共赢和可持续发展。

在全球经济格局不断变化的当下，产业园区作为推动经济发展的重要载体，其发展趋势备受关注。回首2024，对于产业园区而言着实是风雨载途的一年，行业主体也迎来了一场旧模式消亡的痛苦蜕变。随着2024年底中央经济工作会议的圆满结束，2025年经济工作重点内容得以明确，也为产业园区的发展指明了方向。会议的核心议题之一，便是以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系。产业园区作为技术创新和成果转化的重要载体，应积极响应这一号召。2025年，面对新的机遇与挑战，产业园区需紧跟国家政策导向，结合自身实际，不断创新招商模式与服务理念，以实现更高水平的发展。01、2025年产业园区发展形势洞察产业园区发展的宏观形势在全球经济格局不断变化和科技飞速发展的大背景下，2025 年的产业园区正面临着前所未有的机遇与挑战。从政策层面来看，国家对于创新驱动和产业升级的支持力度持续加大，为产业园区的发展提供了坚实的政策保障。同时，随着“双碳”目标的推进，绿色、可持续发展成为产业园区的重要发展方向。在经济形势方面，新经济、新业态不断涌现，数字经济、智能制造、生物医药等战略性新兴产业蓬勃发展，对产业园区的空间载体和服务功能提出了更高的要求。产业园区不再仅仅是企业的聚集地，更是创新资源的汇聚地和产业生态的培育地。人才技术双轮驱动在"中国制造2025"战略指引下，产业园区正加快推进"引资引智引技"协同发展。产业园区需要积极引进高端人才和先进技术，推动产业集聚和产业升级。例如，通过与高校、科研机构等合作共建实验室、研发中心等，搭建人才引进和技术创新的平台，为园区企业提供源源不断的人才和技术支持。营商环境优化升级优质的营商环境已成为园区核心竞争力。各地纷纷设立专门机构，出台针对性政策，完善服务体系。优质的营商环境涵盖了地理区位、战略定位、金融服务等多个方面。比如，金融服务作为营商环境的关键环节，产业园区需要吸引银行、基金、投资机构等入驻，为企业提供便捷的金融服务。同时，园区还提供行政服务、基础设施建设以及产业关联和融资渠道平台，创造良好的生存环境。园区功能复合化发展现代产业园区正从单一生产型向城市综合功能区转型。除基础的产业功能外，配套住房、教育医疗、商业服务等生活服务设施的重要性日益凸显，园区正逐步发展成为宜业宜居的新型城市空间。招商实战策略的创新与变革传统的招商模式已经难以适应新时代的需求，精准招商、产业链招商成为主流。通过深入分析产业价值链，找准关键环节和核心企业，实施靶向招商，能够有效提升招商效率和质量。此外，利用大数据、人工智能等技术手段，对招商目标进行精准画像和智能筛选，实现招商的智能化和数字化。同时，加强与专业招商机构、行业协会的合作，拓宽招商渠道，形成招商合力。02、园区运营应对策略当前，我国产业园区正在由产城融合型向生长型过渡。园区运营商需积极谋划新策略，以应对产业园区转型带来的的新挑战。转变盈利模式传统的物业租售收入已经不能满足当前的园区发展需求，运营商需要开拓“物业租售+产业投资+增值服务”的新盈利模式。除传统的土地运营、物业服务等收入外，领先的园区运营商大力开拓增值服务市场，通过为园区企业提供技术服务、生活服务等赚取额外收益。同时，园区运营商也开始进行产业投资，通过自行进行股权投资或为园区内企业提供融资服务，拓展收益来源。构建全要素服务体系2020年后，领先园区运营商开始重点聚焦于产业内循环的迫切需求，传统基础服务已经无法满足企业和人才的需要，产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输出成为园区的主要关注点。园区需要通过构建全要素园区服务体系，提供包含空间物业服务、政务服务、金融服务、科创成果转化服务、产业文化与互动交流服务、人才服务、市场营销服务等在内的专业服务。更加高效优质的配套服务将进一步推动产业园区成为产城融合的生长型生态综合体。推动数字化转型随着物联网、云计算、大数据等新一代信息技术的迅速发展和深入运营，园区招商、运营过程中的的数字化、智慧化也成为重要趋势，因此园区运营商应积极推动数字化转型。通过引入先进的信息技术和物联网技术，园区可以提升运营效率、优化资源配置，实现智能化管理。比如，当前头部运营商已经搭建了深度智慧化的园区平台，探索实现产业大数据的价值挖掘，促进园区载体与企业之间的深度互联，形成双向赋能；园区运营也会与与数字经济、产业互联网、低碳园区等新兴趋势融合加速，这些都有望催生出新的园区盈利模式。多元化的创新合作在产业园区回归产业逻辑和基建属性之后，开发运营主体凭一己之力单打独斗就能轻松玩转一个园区是越来越困难了。实际上，行业很多优秀的参与主体各擅胜场，在各自领域里并没有绝对的竞争对手，彼此之间反而有非常多的合作空间，这其中蕴藏的潜力和商机，由于企业自身区域、业务、体制、管理上的拘囿并未被充分认知与挖掘。把运营服务做到极致随着科技升级加速、资产增值减缓，空间对于实体企业的吸引力也正在不断削弱，任何一个有远见的地方政府和开发主体，都应该开始逐渐减少增量硬件赛道的加注，转而着手布局更有价值潜力的存量赛道，以及从开发到运营的能力建设、道具补充与内容切换，将流量转化为留量，通过软件产业运营提升硬件载体价值。只有打造繁荣的产业链、做好真实有价值的产业运营，资产才能更值钱，才有内容产品力和可持续性。集中精力补产业链运营的短板，用“产业研究+资源整合+成果转化+运营服务+资本助推+生态闭环”这样一整套“海陆空立体化的招商运营作战体系”来支撑，把运营服务做到极致，形成真正强黏性的“产业生态热带雨林”，方能真正体现园区“产业发展政策特区”的本质。总之，2025 年的产业园区发展充满了无限可能，只有准确洞察形势，创新招商实战策略，才能在激烈的竞争中脱颖而出，实现高质量发展。

来源：新华社5月23日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《制造业绿色低碳发展行动方案（2025－2027年）》，研究进一步健全横向生态保护补偿机制有关举措，讨论《中华人民共和国食品安全法（修正草案）》。此次会议为未来三年我国制造业绿色转型和生态环境保护指明了方向，释放出强烈信号：绿色发展将成为推动经济高质量发展的核心动力。会议指出，推进制造业绿色低碳发展是大势所趋，要加快绿色科技创新和先进绿色技术推广应用，强化新型工业化绿色底色。 绿色低碳是新型工业化的生态底色，去年以来，工业和信息化部持续加强政策供给，联合相关部门出台了《加快推动制造业绿色化发展的指导意见》，加强绿色工厂梯度培育和工信领域节能降碳技术装备推广应用，锻造产业绿色竞争优势。工业和信息化部有关负责人在2024年10月23日召开的国新办发布会上曾透露，下一步，将着眼健全绿色低碳发展机制，制定出台《制造业绿色低碳发展行动方案》，聚焦钢铁、电解铝、锂电池、新能源汽车等重点产品，加快研制一批碳足迹核算标准。聚焦废旧动力电池，制定出台综合利用管理办法。聚焦废旧光伏组件等，提前布局综合利用能力，为迎接退役高峰做好准备。聚焦清洁低碳氢应用的瓶颈制约，加快推动其在冶金、化工、石化等行业规模化应用。中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力认为，会议作出的系列部署着眼全球产业变革与国内经济转型的双重逻辑。全球气候治理深化要求制造业必须走绿色化道路，国内经济从高速增长转向高质量发展，也需要通过绿色技术重塑产业竞争力。会议对传统产业和新兴产业的绿色低碳发展均作出要求，提出“要推进传统产业深度绿色转型，结合大规模设备更新等政策实施，积极应用先进装备和工艺，加快重点行业绿色改造升级”“要引领新兴产业高起点绿色发展，加大清洁能源、绿色产品推广，提升资源循环利用水平”。“传统产业并非落后的代名词，可以通过工艺革新、装备升级、管理优化实现存量焕新。”朱克力认为，传统产业转型的着力点在于以系统性思维推动生产全链条的绿色再造。其中，大规模设备更新政策是撬动绿色改造的关键杠杆。政策落地需注重靶向性，聚焦高耗能行业优先更新低效设备，配套财税政策激励降低企业成本。同时，设备更新需要与数字化、智能化深度融合，实现能效提升的边际收益最大化。此外，会议还提出，要加强共性技术攻关，完善重点领域标准，优化相关政策，健全绿色制造和服务体系，更好支持和帮助企业转型升级。中国国际经济交流中心科研信息部副部长刘向东认为，当前企业在绿色转型升级中仍面临资金、标准、产业链协同等制约，产业链上下游企业绿色转型步伐不一致。建议强化技术攻坚与标准引领，聚焦钢铁、电解铝、锂电池、新能源汽车等重点产品，明确能效标杆值，加快研制一批碳足迹核算标准，加快绿色科技创新和先进绿色技术推广应用。推进产业链协同转型，引导龙头企业披露供应商碳足迹数据，推动产业链上下游企业实施节能低碳改造。创新绿色金融工具，扩大碳中和债券发行规模，破解企业转型的融资难题。这次国常会还研究进一步健全横向生态保护补偿机制有关举措。会议指出，要推动建立覆盖更加全面、权责更加清晰、方式更加多元、治理更加高效的横向生态保护补偿机制，进一步细化重点任务和落实举措，实现生态产品供给地与受益地良性互动。会议还指出，要深入推进大江大河干流横向生态保护补偿机制建设，稳步拓展补偿领域，积极探索森林、草原、大气等其他生态环境要素补偿方式。要健全奖罚分明的制度机制，坚持“谁污染、谁治理，谁保护、谁受益”，研究完善激励约束政策，吸引更多社会资本参与生态文明建设。

产业园区作为区域经济发展的龙头，是招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，随着经济社会发展，逐渐被各级政府重视，经过40年的发展，已成为各地经济发展的重要助推器，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。一、什么是产业园？按照联合国环境规划署(UNEP)的定义，产业园区是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域，是政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式。担负起集聚创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要的使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。近年来各地陆续提出的许多产业新城、科技新城等都是以产业园为核心进行建设的。常见类型有物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。二、产业园区是如何发展起来的？产业园区的发展阶段大致与改革开放的时间轴线相吻合，因此，可以将产业园区的发展历程看作中国改革开放的一个缩影。依照园区发展的聚集方式和空间特征，中国产业园区发展可定义为四个阶段：1.0阶段，标志着中国产业园诞生而进行的初创探索，实现了产业园区从无到有的过程。这一时期产业园区以生产功能为主，载体空间相对封闭。重点集中在地理优势突出区域，并且依附于城市的发展。2.0阶段，是中国产业园区的成长时期，第一代产业园区经验开始推广，政府主导的开发区和高新区纷纷出现。产业聚集型高新技术产业园进行升级，产业园区形成了第一代完整的产业链意识，园区规模和品质得到了很大提升，初级产业服务协同城市一起开拓。3.0阶段，中国产业园区进一步壮大，伴随着国家一系列土地及产业扶持政策出台，逐步带动市场化力量出现，越来越多的市场主体介入到产业园区的开发中。在这一时期，产业集群的概念兴起，产业园逐步注重产业配套，形成产业科技创新、企业孵化等完善的产业链。4.0阶段，中国产业园区从“野蛮生长”到“高质量发展”进行转型，产业园区的发展也呈现出市场主体越来越多元化、产业服务越来越全面化、服务商越来越平台化的趋势，以此来满足时代和市场发展需求。产业园区的产业与生活空间边界模糊，功能开始混合。三、产业园有哪些特征？（一）资源整合产业整合：特定产业上下游企业在特定空间集聚。人才整合：园区内外合作成立人才信息库，产、学、研模式。资本整合：园区内高成长的企业成为风投资金、专项资金、创投资金、企业担保、中小额贷款等多样化金融机构的重点关注对象。政策整合：政府为支持园区产业发展，给予优惠的土地政策、税收政策、人才政策、投融资政策、知识产权保护等。（二）效益提升有利于大批中小企业向专业化、社会化发展，产生较强的内部规模效应，促进了产业区域分工和新型产业基地的形成。对地方经济社会发展和进步产生了较大推动力。可以集中治理污染，节约治理环境的成本。（三）规模开发通常较大面积的土地进行开发，以形成规模效应，一些规模较小的创意文化产业园除外。四、产业园有哪些优势？产业园作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志。（一）享受优惠政策产业园区通常享受政府出台的一些优惠和扶植政策，包括税收优惠、财政奖励、资质申请等方面，当然要享受这些政策，企业也要满足达到园区设定的门槛才行。（二）生态环境较好产业园区处于城市边缘或中心地区，本身有一定的自然环境优势，开发商往往会引入"花园式"办公的理念，在园林景观、建筑设计等方面，强调舒适性、优美性和生态性。（三）可获独立产权与核心区写字楼"持有经营"为主不同，产业园区大部分可以出售，企业可以直接购买，在自用的同时，获得资产，锁定保值增值收益，并优化资产负债结构。（四）可扩张空间大园区空间较大，可以满足单一企业整体性较大面积的需求，目前，大型城市开发区众多产业园区可供应企业独栋，独栋面积不等，可灵活满足不同规模的企业需求。五、产业园是怎么分类的？经过了40年的发展，我国建立了完备的产业园区体系。从功能分类来看，可分为两类：承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区：经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区。其中，海关特殊监管区又包括：保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。承担综合功能的园区：经济特区和国家级新区。从主导产业来看，可分为3类：高科技园区、一般工业园区、专业园区。六、产业园对经济发展的作用？产业园区对经济社会发展的贡献是全方位的，产业园区肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设重要使命，为中国产业经济发展探索了成功的经验与模式。作为所在地区的经济发动机，产业园区是我国经济增长的重要引擎。早在2016年，全国国家经开区和高新区已达到365家，两类国家级园区的合计GDP为170946亿元，占全国GDP比重的22.97%，相当于中国近四分之一GDP是由产业园区所创造的；两类国家级园区合计上缴税收为29327亿元，占全国总税收的25.31%，成为了国民经济的主要载体。作为“一带一路”的倡议者，产业园区是全球经济高速发展的重要引擎。在2017年5月15日，习近平总书记在“一带一路”国际合作高峰论坛上表示，在“一带一路”建设过程中的实体经济合作方面，要大力推进经济走廊建设，办好经贸、产业合作园区，进一步促进投资、聚合产业、带动就业，走创新发展之路。截至2023年6月，“一带一路”十周年之际，中国已同152个国家、32个国际组织签署200余份共建“一带一路”合作文件，形成3000多个合作项目，涵盖互联互通、贸易、投资、金融、社会、海洋、电子商务、科技、民生、人文等领域，投资规模近1万亿美元。中国企业在沿线国家建设的境外经贸合作区累计投资达571.3亿美元，为当地创造了42.1万个就业岗位，让近4000万人摆脱贫困。七、产业园发展趋势如何？（一）产城融合，以城兴产，以产促城传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促进，需要建设生态、集聚、完善、融合的高科技园区，运营模式也要向“产城融合”方向发展。产业园区的定位、规划需紧跟城市发展诉求，不断推进园区智能化、运营管理信息化建设，完善配套设施服务，促进产业与城市高度融合，共同迈向高质量发展。（二）功能系统化，资源共享化，服务深度化园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将搭建宜产宜居的综合体。园区要围绕企业与人才的需求，构建深度服务、共享资源的平台，助力企业与创新人才共同成长；打造一体化生活服务体系，满足产业、人居、城市的和谐互动，打造富有文化精神内核的产业生态城。（三）产业特色化、智能化产业园区应充分发挥地域产业优势，形成产业特色化和差异化。抓紧数字经济带来的机遇，加速园区管理智慧化的突破。产业园区应推动数字经济与实体经济融合发展，积极开展数字化转型，运用云计算、大数据、物联网、人工智能等数字化技术，对传统产业链上下游进行数字化升级、转型和再造，构建新阶段下协同发展的智慧园区新生态。（四）模式多样化、运营智慧化产业园区的盈利模式应从过去主要依靠房地产开发收入逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”协同发展的盈利模式。目前打造智慧园区已成为大趋势，基于大数据、云计算、物联网等新一代信息技术的应用，应以打造智能化、信息化园区为核心，提升园区的服务及管理水平，从而全面提升园区的竞争力。（五）建设绿色化、源头低碳化产业园区是实践国家“双碳”战略的重要战场，建设过程中应注重绿色技术的研究及应用，推进零碳产业园区建设，采用装配式建造，提高建筑能效，降低建筑运行能耗。同时，应用物联网技术的智慧运维，促进资源配置效率最大化和能源使用最优化，实行绿色招商和产业链招商，大力推广低碳技术，从生产源头减少碳排放。综上所述，产业园区作为我国区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，在新发展理念的大背景下，高质量发展是转型升级的必然路径。

推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节。国家税务总局最新税收数据显示，一季度我国绿色发展稳中向好，呈现四方面亮点：——绿色低碳产业发展速度加快。一季度，全国绿色低碳产业销售收入同比增长13.6%，较全国平均水平高出11.5个百分点；新办企业户数同比增长19.3%，较上年同期提高12.3个百分点。——绿色能源结构进一步优化。一季度，全国核电、水电、光电、风电和生物质发电等五大清洁能源发电销售收入较火力发电高20.3个百分点，占全部发电销售收入比重为31.7%，较上年同期提高3.6个百分点。——环保节能投入持续加大。一季度，全国企业购进环保治理服务金额同比增长11%，其中，制造业购进金额同比增长16.5%，增长较快。节能、环保等绿色技术推广服务销售收入同比分别增长28.9%和17.6%，绿色治理投入呈快速增长态势。——节能降耗成效较为明显。一季度，全国企业单位销售收入耗电量同比下降2.4%，其中，工业企业在上年四季度同比下降1.2%的基础上再下降5.5%，工业生产能耗强度持续下降。绿色低碳产业单位销售收入耗电量同比下降9.4%，能耗强度下降明显。国家税务总局财产行为税司相关负责人表示，税务部门将持续优化税费服务举措，充分释放税费优惠政策红利，积极发挥税收调节引导作用，为培育绿色发展新动能，助力经济社会高质量发展保驾护航。

近几年，越来越多的企业家们会遇到这些问题：资源链瓶颈、进一步扩大市场困难；上下游企业沟通成本升高；持续创意创新能力跟不上；高素质人才难求更难留!反观为什么越来越多的企业选择入驻产业园，这一趋势为何形成如此之快？我国实体经济飞速发展，为保证经营稳定，支持业务扩张和长期发展，企业进驻高端专业产业园区，已成大势所趋。产业园区作为企业发展的重要载体和区域经济增长的强力引擎，企业入驻园区发展空间巨大。产业园不仅是企业的生产场所，更是企业形象和核心竞争力的体现。01国家政策支持，享受发展红利党的“二十大”报告和二零三五年远景目标战略，坚持把发展经济的着力点放在“实体经济”上。国家经济结构转型，支持实体经济发展；地方政府“腾笼换鸟、凤凰涅槃”，淘汰落后产能，支持配套完善、产权齐全、聚合发展的产业园区建设，引领产业集约、绿色、高效发展。02产业聚合发展，共生产业生态优秀的产业园区具备完整的产业生态和产业聚合发展能力。它们提供了具有竞争力的企业配套服务和相关设施，为企业提供了便利的办公环境和良好的产业协同机制。园区企业通过产业聚集，形成产业集群，企业可以相互合作、分享资源，促进技术创新和知识共享。通过建立完整的产业生态，产业园区可以吸引更多的投资和企业入驻，推动地方经济的繁荣和创新能力的提升。03提高生产效率 推动产业升级企业入驻产业园区，拥有自己的厂房，可以更加大胆地投入资金，不断提升产业设备和优化生产环境，在产业升级上具有无可比拟的优势。04月租变月供，降低生产成本企业选择购买厂房，通过贷款分期支付，不仅能减少租金开支，更能有效地降低运营成本。不再需要担心租金上涨、合约到期或者房东变更等不可预测的问题。更重要的是，购买厂房不仅能够享受增值税进项税的抵扣优惠，还能通过固定资产折旧计提进一步为企业合理节税。因此，购买厂房无疑是提升企业成本控制能力和稳定性的明智之选。05展现品牌形象，彰显企业实力企业入驻专业产业园区，拥有专属厂房，能提升企业形象、知名度和信誉度，增加市场竞争力。现代化、高效且专业的生产线能赢得客户和供应商的信任。固定的场所方便企业建立长期稳定的合作关系，同时灵活安排生产时间满足客户需求，为赢得更多商机提供支持。企业专属厂房是展示企业形象、实力和专业性的最佳平台，是取得市场竞争胜利的关键。06生产场所稳定，人员流动小企业租赁厂房面临搬迁问题，如品牌形象受损、客户流失、供应商减少合作等。同时，面临一系列人事问题。企业搬迁需要妥善安排被遣散的员工，并为他们提供合理的补偿。还需要重新招聘适合的人才来填补空缺。企业拥有自己的厂房，不仅节省了大量搬迁成本，还能确保企业的正常运营不受影响。07 园区产业聚集 吸引专业人才企业发展离不开优秀的人才，尤其是高端人才。随着国内的产业园区逐渐发展得愈加完善，产业园区也变成了优秀人才最为关注和聚集的区域，越来越多的人才在求职过程中首先考虑园区企业，无形中促进实现了园区与企业资源、人才共享的“双赢”模式。总的来说，企业只有留得住人才，才能用好人才，为了企业长远发展考虑，入驻产业园区是不错的选择。08综合运营服务，助力企业发展产业园区为了提升自身竞争力，会为企业提供一系列的配套服务，包括物业服务、投融资对接、物流服务、人力资源服务、政策引进以及政府补贴申领等。园区综合应用服务，为企业节省了大量成本。满足企业从孵化、培育、发展、加速各阶段需求，让每一家入驻企业实现可持续发展。09科学合理规划，配套设施完善专业的产业园区建立在科学合理规划基础之上，不仅能够保证企业安全环保生产，而且能够提供完善生活配套设施，以满足企业和企业员工的基本需求。